L’Agenzia del territorio ha presentato a Milano la prima guida operativa per le stime immobiliari. Il manuale, in due parti, presenta le varie tipologie estimative e una serie di esempi, tabelle e formule.

MILANO - Uniformare gli operati dei funzionari dell’Agenzia del territorio in tutte le zone d’Italia nell’attività di supporto tecnico ed estimativo alle pubbliche amministrazioni e ai privati. È questo l’obiettivo primario del primo manuale operativo delle stime immobiliari dell’Agenzia del territorio, corposo volume presentato nei primi giorni di giugno a Milano dal direttore dell’Agenzia, Gabriella Alemanno, e dal direttore dell’osservatorio del mercato immobiliare e dei servizi estimativi, Gianni Guerrieri, e che sarà distribuito a tutti gli uffici territoriali dell’Agenzia.

Ecco, in breve, quanto sancito da questo vademecum che determina, fondamentalmente, il corretto utilizzo delle tre principali perizie estimative.

Perizia di stima particolareggiata: questo tipo di perizia si utilizza per determinare un valore di elevata affidabilità, e quindi in modo specifico per operazioni di particolare rilievo quali le compravendite immobiliari. In caso di stima particolareggiata, le indagini dei tecnici dovranno raccogliere un numero di dati di mercato non inferiore a 5 su cui basare il valore dell’immobile.

Perizia sommaria:questo tipo di perizia si utilizza nei casi in cui il valore stimato non deve essere direttamente utilizzato in una transazione ma viene successivamente posto al vaglio del mercato - come nel caso delle aste immobiliari - oppure utilizzato come base imponibile. In caso di stima particolareggiata, le indagini dei tecnici dovranno
raccogliere un numero di dati di mercato non inferiore a 3 su cui basare
il valore dell’immobile.

Perizia di stima indicativa e di larga massima:questo tipo di perizia si utilizza invece solo nei casi in cui si voglia conoscere l’ordine di grandezza dei valori immobiliari in questione. Le indagini in questo caso si baseranno sui valori Omi (Owens & Minor Incorporated) e sui listini immobiliari della città o della zona in esame.

La prima parte della guida, oltre a descrivere le succitate tipologie di perizie da utilizzare, approfondisce anche le scelte del procedimento estimativo per la determinazione del valore di mercato dell’immobile (diretto o indiretto).

Tra i metodi più rilevanti, l’approccio di mercato, l’approccio del costo, l’approccio finanziario e il metodo dell’attualizzazione dei flussi di cassa.

La seconda parte della guida funge invece da vera e propria "checklist" - lista di controllo - per ogni tipo di procedimento di stima, ed è corredata da esempi, tabelle e formule.

L’Agenzia del territorio è una delle quattro agenzie fiscali italiane (le altre sono dogane, entrate e demanio) che svolgono le attività tecnico operative che prima erano di competenza del ministero delle Finanze. È un ente pubblico dotato di personalità giuridica e ampia autonomia regolamentare, amministrativa, patrimoniale, organizzativa, contabile e finanziaria, dipendente, politicamente, dal dipartimento delle Finanze. L’Agenzia del territorio, come da D.Lgs 30 luglio 1999 n.300 che istituisce le agenzie fiscali, è competente a svolgere i servizi relativi al catasto, i servizi geotopocartografici e quelli relativi alle conservatorie dei registri immobiliari, con il compito di costituire l’anagrafe dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale sviluppando, anche ai fini della semplificazione dei rapporti con gli utenti, l’integrazione fra i sistemi informativi attinenti alla funzione fiscale ed alle trascrizioni ed iscrizioni in materia di diritti sugli immobili.

( LC)