Qualcosa non torna. E in questi giorni in cui i sindaci stanno pensando a come non rimanere schiacciati dal federalismo fiscale, sui numeri della Casa non dovrà più esserci ambiguità. I primi cittadini, grazie al regime di autonomia impositiva, avranno l’esigenza di conoscere la loro platea di riferimento poiché solo così sarà possibile stimare il gettito derivante. Insomma, il federalismo fiscale sarà un affare per i comuni se e nella misura in cui la conoscenza del patrimonio immobiliare sarà completa e precisa. Eppure, sebbene il decreto attuativo che concede l’autonomia fiscale ai comuni sia previsto per fine luglio, solamente nelle ultime settimane, tramite un semplice incrocio di dati sta venendo fuori il sommerso immobiliare, a tutto vantaggio delle politiche antievasione. Ma andiamo con ordine.

I dati dell’agenzia del Territorio e del dipartimento delle Finanze, ottenuti incrociando le dichiarazioni dei redditi e i dati catastali, mostrano innanzitutto che le abitazioni locate da persone fisiche sono 2,7 milioni. Stando ai dati di Assoedilizia e Anci, quelle in edilizia protetta (ex Iacp e case di vari enti locali) sono circa 990 mila e quelle di proprietà di enti previdenziali e società immobiliari e non superano quota 450 mila. Inoltre, le famiglie che risiedono in un’abitazione in affitto, in base all’Istat, sono circa poco meno di 4,7 milioni: ne mancano all’appello 530 mila, tutto nero.

Considerando la spesa media nazionale mensile per un affitto si arriva a 3,4 miliardi evasi, corrispondenti a circa 850 milioni di Irpef perduta ogni anno.

Ma è sulle seconde case che il conto diventa meno preciso e le rilevazioni cominciano a non combaciare: Nomisma (società di studi economici) e Fiap (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) hanno stimato lo scorso aprile in circa 3 milioni le seconde case affittate per le vacanze (su un totale di quasi 5 milioni di abitazioni a disposizione di proprietà di persone fisiche).

Ora, facendo semplicemente riferimento all’ultima analisi delle dichiarazioni di redditi (periodo d’imposta 2008), emerge che i redditi da fabbricati delle persone fisiche sono calcolati in 35,1 miliardi, e se a questi togliamo le rendite catastali degli immobili a disposizione, le rendite da locazione medie sugli affitti abitativi "in chiaro" e sugli altri immobili (dove non si riesce a fare il nero perché in genere locati a imprese), di fatto risulta evidente che poche locazioni per vacanze vengono dichiarate. Anche considerando, per difetto, che solo il 50 per cento dei redditi da case vacanze venga omesso, è possibile stimare l’evasione in almeno 3 miliardi all’anno, con 750 milioni di Irpef evasa.

Se quindi si considera che stiamo parlando di almeno 1,6 miliardi di Irpef perduta ogni anno, la cedolare del 23 per cento (percentuale più probabile) potrebbe avere un senso almeno contabile.

Perché se tutti gli evasori pagassero, si recupererebbero 1,28 miliardi, che compenserebbero così in buona parte la perdita derivante dall’abbassamento dell’aliquota media. Il problema è che si tratta di un caso di scuola: chi non ha mai pagato le tasse per anni e decenni, in genere, si è abituato a non farlo. Inoltre, sulle seconde case, le indagini massive basate sui contratti di fornitura di gas e luce non funzionano e gli accessi di Entrate e Finanza sono per forza di cose limitati: di fatto è l’impunità.

Un altro aspetto importante dello studio Territorio-dipartimento è dato dall’analisi degli immobili di proprietà di «persone non fisiche», cioè di enti e società: si tratta di una fetta consistente, 7,3 su 57,8 milioni (il 12,6 per cento), ma colpisce la differenza in termini di valore catastale (che è circa un terzo di quello di mercato): 12,9 miliardi su 32,7 miliardi, cioè il 39,4 per cento. Inoltre, a causa della struttura delle dichiarazioni reddituali, spiega Gianni Guerrieri, direttore dell’Osservatorio immobiliare del Territorio, è di fatto impossibile venire a capo di un dato imponente che sfugge alle classificazioni: per il 96 per cento di questi immobili non è stato ricostruito l’utilizzo o non sono stati riscontrati in dichiarazione.